Comment saisies REO gros

Décidez quel domaine vous souhaitez investir dans qui est chargé avec REO forclusions. Vous voulez vous assurer que la zone qui vous intéresse dans les propriétés non seulement a REO mais qu'il a aussi beaucoup d'argent seulement les investisseurs qui achètent là. Vous pouvez le découvrir à travers des dossiers publics ou par le biais du Multiple Listing Service (trouver un agent immobilier pour vous aider avec ceci si vous ne possédez pas votre propre accès.) Conservez ces informations pour une utilisation ultérieure.

Trouvez-vous un titre agréable compagnie de l'investisseur ou un avocat qui peut faire vos fermetures simultanées (ou fermetures doubles.) Si vous ne savez pas où trouver celui que vous allez avoir à demander à d'autres investisseurs qui ils utilisent ou rejoindre votre investissement immobilier local club. (Un grand nombre de clubs de l'immobilier va vous laisser aller la première fois gratuitement ... il suffit de demander.)

Une fois que vous trouvez votre zone cible, demander aux propriétaires locaux là si ils seraient intéressés dans un autre bien locatif dans la région et combien ils seraient prêts à payer pour un. Vous pouvez trouver les propriétaires locaux en appelant le "a louer" signes dans la région, en parlant à des agents immobiliers et de parler aux propriétaires lors des réunions locales du club des investisseurs immobiliers.

Rappelez-vous à l'étape 1 où vous auriez dû demander à un agent immobilier pour vous aider à cibler une zone où les acheteurs de trésorerie acheter? Eh bien, vous allez demander que l'agent immobilier pour revenir quelques mois et vous donner une liste de toutes les ventes au comptant qui ont eu lieu dans votre région cible pour REO forclusions. Cette information ne sera pas seulement vous donner une liste de tous les acheteurs de trésorerie, mais il sera également vous dire combien ces investisseurs sont prêts à payer pour des types particuliers de propriétés dans votre zone cible.

Bon, maintenant que vous avez une liste d'acheteurs ensemble et une compagnie de titre ou le procureur en place maintenant, vous pouvez commencer à localiser des propriétés REO forclusion de mettre offres sur. Partiellement toutes les banques la liste de leurs propriétés avec des agents immobiliers. Alors, rappelez-vous que l'agent immobilier que vous avez fait affaire? :-) Oui, vous allez leur demander de vous fournir tous les jours avec les annonces reo de forclusion. Il est préférable de cibler les propriétés qui ont été sur le marché pour un peu, parce que quand ils ont d'abord frappé le marché il ya une tonne de la concurrence. Mais au début, cibler toutes les propriétés REO forclusion qui viennent sur le marché, juste au cas où votre marché est pas aussi compétitive que la mienne.

Prenez rendez-vous avec votre agent immobilier pour entrer dans les propriétés REO forclusion qui vous intéressent. Vérifiez la propriété et de déterminer combien de travail est nécessaire (si vous ne savez pas de chiffres de réparation, ne vous inquiétez pas ... je fais toujours pas -) sérieusement, je ne fais pas) Vous pouvez demander à votre agent immobilier pour l'aide avec ceci ou vous pouvez prendre un ami entrepreneur avec vous ou vous pouvez simplement supposer qu'il a besoin d'un travail de l'intestin totale.. Une fois que vous avez vu assez de maisons à vendre et assez solds même vu, vous serez en mesure de juger de la quantité de travail qui est nécessaire vous-même. (Je suis vraiment ne plaisante pas quand je dis que je ne sais pas encore les chiffres de réparation. Je suis assez bon à guesstimating si ... je viens habituellement au sein de 5000 $.)

Maintenant que vous avez toutes les informations dont vous avez besoin, vous allez faire une offre (il contribue à assurer que vous avez les acheteurs d'abord en place. Donc obtenir travailler sur cette liste d'acheteurs, ok?)

Lorsque vous traitez avec REO bancaire forclusion qu'ils ne permettront pas missions, de sorte que vous ferez une fermeture simultanée pour vos offres.

Pour déterminer le prix à offrir que vous allez passer en revue les informations fournies par votre agent immobilier avec les ventes de fonds dans la région et de comparer ces propriétés avec celui que vous venez de le visualiser. Vous savez des ventes et de parler à d'autres investisseurs que les investisseurs de trésorerie vont payer pour ces propriétés alors maintenant vous avez juste à comprendre votre profit et ensuite déterminer votre prix d'achat MAX.

Vous aurez envie de parler à votre agent immobilier sur les frais de clôture, parce qu'ils vont couper dans votre profit et vous aurez besoin de les connaître pour vous aider à déterminer votre prix d'achat MAX sorte que vous pouvez encore faire un profit. Clôture ou de règlement les coûts sont différents dans chaque région, alors vous allez vraiment avoir à aller sur cette information auprès de votre agent immobilier.

Une fois que vous avez tous vos numéros compris, y compris votre profit, vous allez faire l'offre.

Par exemple, disons que les investisseurs paient $ 40,000 pour les propriétés comme le REO forclusion que vous avez consultées, et que vous voulez faire un profit de 5000 $ et vos frais de clôture sera d'environ 500 $. Lorsque vous prenez tout cela en considération votre prix d'achat MAX serait $ 34,500. ($ 40 000 - 5000 $ de profit - 500 $ le coût de fermeture = prix d'achat MAX.)

Ne commencez pas là cependant. Lancer un peu plus bas parce que si vous commencez élevé, il est difficile d'aller vers le bas, mais si vous commencez inférieure vous pouvez progressivement jusqu'à obtenir le prix de votre MAX si besoin est.

Certains grossistes utilisent la méthode de la formule et ce que cela signifie est qu'ils utilisent une formule pour déterminer leur prix d'achat de MAX. Ils déterminent la valeur après réparé d'une maison (ce que ça vaut, après il est fixé jusqu'à) qu'ils multiplier par n'importe où de 65% à 70% (vous devrez modifier cette fonction de votre marché) et puis vous soustraire les coûts de réparation et votre profit et que sera égal à votre prix d'achat maximum.

Exemple: Disons que sur ce $ 40,000 Maison accord qui fixe jusqu'à la maison sera valeur de 100.000 $. Et la maison a besoin $ 45 000 dollars de travaux fait à elle. Vous voulez toujours gagner $ 5000. Voici comment vous comprenez ce que votre prix d'achat de MAX utilise la formule: $ 100 000 x 70% = $ 70,000 - $ 45,000 (réparation) = $ 25,000 est votre prix d'achat de MAX. (Je trouvais en utilisant la formule

Depuis que vous avez déterminé votre prix de l'offre que vous allez avoir à donner à votre agent immobilier un dépôt d'arrhes. Ceci est pour montrer à la banque que vous êtes sérieux au sujet de votre offre. Donc, en réalité, plus vous mettez en bas de la plus grave vous apparaissez à la banque. Cependant, gardez à l'esprit si vous revenir sur l'affaire pour une raison quelconque qui ne soit pas couvert par les termes de votre contrat que vous allez perdre cet argent (si vous ne voulez pas qu'il soit si élevé.) Je recommande lorsqu'ils traitent avec REO forclusions de mettre 500 $ à $ 1000 comme arrhes, mais si vous pouvez vous en sortir avec 100 $ ... allez-y!

Votre agent immobilier va prendre votre chèque et très probablement le courtier déposera dans un compte bloqué jusqu'à ce que le règlement / fermeture.

Si vous êtes nouveau dans l'immobilier d'investissement, vous pouvez choisir différentes éventualités dans votre accord sur votre propriété. Comme une inspection de la propriété, conduire une inspection à base de peinture, hypothèque urgence, l'inspection du radon, etc., etc.

Juste un avertissement cependant, les plus imprévus, vous choisissez le moins attrayant votre offre apparaît à la banque.

Généralement, je ne élire tout éventualités et je suis conscient que mon argent est sérieusement en danger beaucoup dans ce scénario (parce que je ne même choisir de ne pas l'éventualité d'hypothèque.) Quand vous faites cela, ce qui est la meilleure offre à la recherche vous pouvez faire lorsqu'ils traitent avec REO forclusions, la banque va vouloir ce qu'on appelle une preuve de fonds. En fait, ils veulent des preuves de fonds si vous décidez imprévus ou non, juste un FYI.

Preuve de fonds est juste que, preuve que vous avez l'argent pour acheter cette propriété. Si vous avez une ligne de crédit, carte de crédit, beaucoup plus que dans la banque ou un membre de la famille ou un ami qui a une de ces choses avec beaucoup d'argent dans leur compte, alors vous pouvez l'utiliser comme preuve de fonds. Si non, vous pouvez obtenir une lettre de preuve de fonds à partir de ce qu'on appelle une société de financement transactionnel. (Juste google "le financement transactionnel" pour une liste d'endroits pour parler avec.)

Lorsque les signes bancaires off sur votre offre un grand nombre de fois la banque auront une compagnie de titre qu'ils voudront conclure l'affaire avec (parfois ils vous donneront des incitations pour permettre que cela se produise aussi.) Vous pouvez ok ça, mais quand même envoyer tous vos documents signés à votre titre entreprise et leur demander de faire un "fermeture de courtoisie" et demandez-leur d'informer la Société de banques titre de cette ainsi. De cette façon, vous restez maître de la transaction.

Maintenant que la banque et vous avez tous les deux signé le contrat, il est temps de trouver votre acheteur final! Appelez tout le "a louer" signes que vous vu où les propriétaires ont dit qu'ils seraient intéressés à des propriétés plus de logements locatifs dans la région et leur dire que vous avez quelque chose sous contrat et vous voulez savoir si elles sont intéressées à l'acheter.

Appelez tout le monde que vous avez ajouté à votre liste d'acheteurs aussi!

En outre, obtenir quelques signes blancs en plastique ondulé vierges avec des stands de métaux et d'écrire sur eux avec votre marqueur magique épaisse, noire:

3 chambres / 1 ba. maison pas cher
40k $ COMPTANT / Doit vendre!
555-5555

Et de mettre environ 20 d'entre eux dans la zone où la maison est. Votre téléphone sonne décroché. (Si vous ne possédez pas l'argent pour acheter environ 20 d'entre eux, vous allez juste faire beaucoup d'appels à froid et de la recherche essentiellement. Appeler les propriétaires et appelant les investisseurs que vous savez acheté une maison pour de l'argent dans le Depuis quelques mois .... souvenez-vous que vous avez obtenu la liste de l'agent immobilier?)

Votre but est de travailler avec diligence pour trouver votre acheteur final de sorte que vous pouvez fermer vos saisies REO et vous pouvez également faire payer!

Une fois que vous trouvez un acheteur final, alors vous signez un accord de vente avec eux. Dans cet accord de vente, vous serez le "vendeur" et ils seront le "acheteur." (Je sais que vous ne l'avez pas encore fermé avec la banque, mais puisque vous avez une entente signée de vente sur la propriété que vous avez maintenant ce qu'on appelle un intérêt en equity dans la propriété et vous pouvez annoncer et de le vendre en tant que "vendeur.") Rappelez-vous de mettre le prix de vente à droite ici (le prix plus élevé!) En outre, vous devrez obtenir un dépôt d'arrhes de votre acheteur aussi. Puisque vous êtes maintenant le vendeur, vous voulez que ce soit aussi élevée que possible. Donc, vous savez que cet acheteur est sérieux au sujet de l'affaire. Pour être sûr, les ont mis le chèque d'arrhes dans votre société de titre ou le nom de l'avocat. Ils vont garder dans un compte bloqué jusqu'à ce que le règlement / fermeture. Assurez-vous de leur faire savoir que la fermeture se produira avec le titre de votre entreprise ou avocat de l'immobilier (une fois que vous faites confiance à cet acheteur ou savez ce que vous faites, vous pouvez décider d'utiliser leur titre entreprise ou avocat pour fermer.)

Maintenant, vous allez transmettre cette vente paperasse à votre avocat et / ou le titre entreprise. Vous pouvez leur faire savoir que ce sera simultanée l'accord de fermeture que vous travaillez sur.

Si pour une raison quelconque, la compagnie de titre dit que vous ne pouvez pas faire une fermeture simultanée, vous pouvez faire une double fermeture et vous pouvez utiliser le financement transactionnel que vous avez cherché sujet il ya quelques étapes. Ils vous permettent d'emprunter de l'argent pour quelques heures ou quelques jours pour obtenir votre fait accompli. Soyez conscients de ce qu'ils vont vous facturer pour l'argent, parce que vous aurez à mettre cela dans vos frais de clôture.

Montrer à la colonisation et de recueillir votre $ 5000 !!! Maintenant, allez-vous trouver plus de saisies REO à de gros!